TOP100房企拿地总额同比大跌55.9% 后市水泥需求如何逆境中求发展？

  4月30日，中国指数研究院发布《2022年1-4月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》。报告指出，2022年1-4月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。

  房企拿地是房屋新开工较好的领先指标，而水泥需求处于房地产开发的前周期，短期内受到新开工面积的直接影响（通常开发商在拿地后1-6月新开工）。

  回看2021年房地产企业拿地数据，从去年7月开始，特别是去年10月以来，国内前50家代表房企每月拿地总额不容乐观，多数月份单月总额同比跌幅超过50%，一定程度上意味着后期房地产市场对水泥需求的拉动力度将持续乏力，这也是年初以来水泥市场恢复缓慢的一个原因之一。

  总体来看，1-4月房地产企业拿地总额同比大幅下滑，无疑为接下来房地产市场水泥需求蒙上一层阴影。

  三四线城市拿地热度减退 头部房企拿地总额下滑

  一位房地产行业人士透露，1-4月房企拿地总额大幅下滑核心基于三个原因。

  1、三四线城市拿地热度降低。

  中指院数据显示，1-4月，全国50家代表房企拿地面积城市等级中，一线城市占比9.6%，二线城市占比68.4%，三四线城市占比为22.0%，二线城市成为拿地的绝对主力。

  然而，同样是中指院数据，去年公布的《2021年1-4月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况》显示，一线城市占比7.2%，二线城市占比45.1%，三四线城市占比最高达到47.6%。

  综上，三四线城市拿地热度下降是1-4月房企拿地总额大幅下滑的重要原因之一，此外，从各区域拿地总额来看，与去年相比，长三角拿地比例大幅上升，延续了房地产投资热度。

  2、部分企业选择“低调”。

  对比2022年与2021年数据可以看出，去年1-4月拿地金额排名前十企业中，融创中国拿地金额达到348亿元，但2022年1-4月拿地金额TOP100名单中，融创中国却“缺席”了，而去年1-4月拿地总金额151亿元，排名13位的绿地控股也不在今年榜单当中。

  另外，碧桂园去年1-4月拿地总额达到248亿元，但今年1-4月拿地总额仅28亿元，显得相当的“低调”。

  今年部分房企基于自身情况的考虑并未大举加入到1-4月的拿地队伍当中，加之头部企业拿地总额下滑，也是1-4月全国房企拿地总额大跌的重要原因。

  3、商品房销售下滑，资金受限

  从2021年以来，国内商品房销售数据一路下滑，今年以来甚至连续出现负增长。

  统计局数据显示，1—3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

  3月末，商品房待售面积56113万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅待售面积增长14.2%。

  另外，根据中指院发布的《2022年1-4月中国房地产企业销售排行榜》，2022年1-4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%。

  房企销售资金回笼速度明显放缓，加之银行贷款“三条红线”约束，开发资金承压，进一步制约房企拿地能力和积极性。

  房地产支撑力度减弱 水泥行业走到“十字路口”

  房地产是拉动水泥需求的关键一环，在不少地区占水泥市场需求总量的50%以上，去年下半年以来房地产行业形势下滑已经波及到水泥行业。

  据中国水泥网年初与各省市水泥企业交流情况来看，房地产投资力度不足是导致各地水泥市场恢复缓慢的重要原因。目前，已经进入5月，往年市场已经全面恢复，但近期各地水泥企业纷纷反馈，绝大多数市场并未恢复正常，部分地区市场需求甚至不足往年5成。房地产需求下滑的影响不可忽视。

2021年至今全国水泥价格指数走势

（数据来源：水泥大数据研究院）

  当前，在“房住不炒”基本基调下，房地产行业高增长时代已经结束，未来实现房地产稳定发展，继续发挥其在国民经济发展中的支撑作用将是基本趋势。

  从去年以来国内房企拿地情况来看，未来短期内房地产行业对水泥市场需求的支撑作用大概率下降，特别是在三四线城市，投资热度下滑趋势可能更加明显，水泥行业市场竞争也更加白热化。另外，在长三角等经济发达地区房地产市场热度依然较高，需求下滑幅度相对更小，这也使得这些区域未来或面临更为严峻的外来水泥冲击。

  整体来看，今年以来，为实现经济稳增长，一方面国内房地产行业调控政策更加灵活，房地产稳定发展的基础逐渐牢固；另一方面适度超前基建，扩大有效投资政策信号明确，近日召开的中共中央政治局会议再次提出，全面加强基础设施建设。基建投资作为经济增长“压舱石”，将扛起扩内需、促循环、稳增长的“大旗”，基建投资将加速推进。

  不过，基建投资对水泥需求的拉升缺乏“爆发力”，且时间线较长，虽然能够一定程度上为水泥市场需求提供稳定支撑，但短期内难以抵消房地产行业下行对需求端的冲击。

  展望后期，随着疫情逐步得到控制，房地产行业企稳发展，加之基建投资发力，水泥市场有望迎来一波回暖，但从长期来看，市场需求下滑恐难以避免，如何应对市场下行压力，在逆境中生存发展，成为水泥企业必然思考的问题。